一、延后期条款的核心定义
在房地产买卖代理协议（包括买方代理协议和卖方代理协议）中，”延后期条款”（Holdover Period）规定了代理关系终止后的持续责任期。典型结构为：若原代理期于某日截止，则在后续指定时间段内（如90天），交易方仍需向原经纪方支付佣金。例如：2025年1月1日签署的6个月代理协议，2025年6月30日到期后进入90天延长期，期间达成的交易仍需支付佣金。
二、买方代理协议的特殊规定
- 佣金支付触发条件：
- 买方在延长期内完成购房
- 目标房产类型及地理位置符合协议约定
- 房产在代理期内被首次展示或推介（不论来源）
典型案例：购房者在社交活动中获知房源信息，若该信息首次接触发生在代理期内，即使自行联系卖方，仍需支付佣金。
- 责任豁免情形：
- 在延长期内与新经纪方签订代理协议
- 佣金差额支付机制（如原协议2.5% vs 新协议1.5%，仅需支付差值1%）
三、卖方代理协议的特殊规定
- 佣金支付触发条件：
- 卖方在延长期内完成售房
- 房产在代理期内被首次展示或推介（不论渠道）
典型案例：卖方在代理期内通过朋友圈发布房源信息，后续成交仍需支付佣金。
- 责任豁免情形：
- 延长期内与新经纪方建立委托关系
- 差额佣金支付原则同上
四、争议预防策略
- 协议签署阶段：
- 确保双方充分理解条款内容
- 建议采用书面确认单强化知情权
- 重点标注延长期起算日、期限长度等关键要素
- 履约管理阶段：
- 经纪方应完善证据链管理：
• 建立标准化看房记录系统
• 电子化保存所有沟通记录
• 对重点房源进行唯一标识管理 - 客户方应保留所有自主获取信息的书面证明
- 利益平衡机制：
- 推荐采用”阶梯式佣金”设计
- 可引入绩效奖励条款
- 争议解决机制约定（仲裁/诉讼选择）
- 法律创新实践：
- 推广”量子报酬”（Quantum Meruit）模式
- 试点”基础服务费+超额分成”结构
- 建立行业信用积分补偿机制
五、特别注意事项
- 交易主体认定：
- 包括配偶、直系亲属、法人实体等关联购买
- 名义购买人若存在利益转移，仍视为违约
- 新代理协议效力：
- 需明确新旧协议衔接时间节点
- 禁止出现服务真空期
- 建议设置过渡期保障条款
- 合规性要求：
- 不同司法管辖区存在差异（如美国各州法律）
- 需符合当地房地产经纪人协会规范
- 跨境交易应特别注意时区法律适用问题
通过建立标准化文本模板、完善电子签约系统、加强行业自律监管，可以有效降低延后期条款引发的纠纷概率。建议房地产专业人士在2025年新版代理协议中，将智能合约技术纳入条款执行保障体系，实现关键节点的自动触发和证据固化。
房地产代理协议中的”Holdover Period”解析与实务指南