空地在交易时需不需要交 GST/HST 取决于其性质、卖家持有它的用途、以及是否曾被分割等有关。 vacant land 按性质或用途可分为 personal-use, farmland 和 business use。
HST taxable
第一，土地的商业用途和盈利目的 – 如果一块地在被出售之前，卖家目的(intended use)是用它做商业用途(50%以上)，并且卖家有合理的盈利期待，卖这种地时就涉及HST。
交 HST 的例子
例1 – 老李的餐馆生意很火，但是车位很难找。恰好旁边有块空地，于是他买下来了准备建个大停车场。没等建好主厨辞职客流量少了，他又把这块地卖了，这个交易就要收HST。
分析：这块地属于 capital real property, 要么 personal use 要么 business use, 没其他选项。老李购入是为了生意用, 有合理的商业目的，因此卖这块地涉及HST。
例2 – 老李买了一大片果园，在园中盖了一房自住。几年后，全家搬回城里就把果园连带房子一起卖了。
分析：尽管是一起卖，但实际上是两个交易：一是出售自住房和占地，二是出售果园farmland。卖自住房以及合理占地属于HST exempt，不涉及HST；但果园是farmland是商业用途，因此果园这部分得收HST。
第二，频繁交易和商业实质 – 如果卖家的主营业务跟房地产有关(比如地产开发商)买卖房地产是正常的商业模式，这样的卖家在卖空地的时候就涉及HST。
例1 – 老李买了一块地计划一年转手，所以没进行任何开发。而且，在买地之前，他毫无经验，从未有地产交易记录，这是第一次。
分析：老李买地的目的是为了尽快出售和盈利，卖地满足生意目的，卖地的收入得报成 business income；但 HST依旧是 exempt(因为未构成一个商业模式)。如果老李从此继续做，多次买卖构成了商业模式(business pattern)，则卖地就要交HST了。
例2 -老李买了一块地计划尽快出售。为了多卖些钱，他申请了将一块地分成了两块，并按市政要求做了一些土地的基本维护。
分析：卖地的收入按 business income报，但 HST exempt (尚未构成商业模式)。
例3 – 老李做房地产开发已有几年，去年买了一块地上面带一栋旧房，他计划推倒了重建再出售。结果刚推倒旧房，资金出了问题。正好此时有人想买，于是出售。
分析：老李是”开发商或地产从业人士“，卖地的收益按 business income报；同时卖地是正常的商业模式，存在生意实质，因此卖地必须收 HST。
第三，把一块地分成多块(两块以上）再卖给无关联的第三方，涉及HST
HST exempt
第一，个人用地 – 个人囤地是为自用(personal-use land)，出售不涉及HST
不交 HST 的例子
例1 -几年前老李购入一块空地，打算自用。在持有期间既没开发也没做任何经营。后来，地价上涨，他把这块地直接卖了，这个交易不涉及HST。
例2 – 老李购入一块空地，打算建房自住，开挖了水井，还埋了地下管道。结果一不小心他摔伤住院，养好后也再没精力自建。这种情况下他把地出售，不涉及HST。
例3 – 老李买了一农地20亩，其中15亩种草，另外5亩建马场，养马一直是老李的兴趣。后来他又投入了3万在草场，7万在马场(资金投入3/7), 每天约花25%的时间在草场，75%时间在马场。干草收割后65%拿去卖，35%自留喂马。几年后，老李将草场和马场一起卖掉了，这个交易该不该收HST呢？
分析：首先，草场是用来盈利的(卖干草)，马场是用来自娱自乐的(personal enjoyment)。若按面积算，有75%的面积用于生意，25%用于娱乐；若按投入资金算，30%投在生意，70%花在个人娱乐；按花费的时间算，75%的时间都花在个人娱乐上了。综合看来，整块地还是偏向以个人娱乐为主(personal use), 因此卖地属于 HST exempt。
第二，分成两块 – 个人将一块地只分成两块，只要这块地之前不是从其他土地上被分割下来的，那么这两小块再被出售，任何一块都 HST exempt。
第三， 分成多块 – 个人将一块地分成多块(两块以上)卖给他人，则卖每一块都涉及HST；但若买家是亲属(前配偶或其他有关联的人)并且他们是自用，则属HST exempt。
第四，非经常性的交易和出售目的 – 如果个人买地时，其主要或次要目的是为盈利，比如先买下屯着，将来看看形势要么开发，要么卖(无论哪一种实际都有盈利目的)。但卖家不属于地产相关人士，并未经常性地交易土地，也没在这块地上投入大量时间和努力，那么，出售这类土地也属于 HST exempt。
例1 – 老李继承了一块空地，从前是父亲用来种玉米的。到了手里之后他什么都没种，屯了几年直到地价上涨。为能多卖钱，他申请分割把一块地分成了几块，分别卖给不同的买家。持有期间没有进行土地开发或商业经营，并且售出土地也不是他的本职，因此，卖地的交易属于 HST exempt。
但是，如果老李除了申请分地还额外花了很多时间进行开发，或试图开发，或有经营活动，或打了大量的广告吸引买家竞价，这类行为属于 in the course of business or as an adventure or concern in the nature of trade, 那么卖地就要收 HST了。
谁负责交
一般当一个交易涉及HST时，由买家付给卖家，卖家再上交给CRA。所以，代收和代缴都是卖家的责任。
如果交接时买家已有HST号，则由买家负责上交，这叫买家 “self-assess”。
如果合同里有关 HST 的部分写的是” in addition to” the purchase price，这表示 HST是另算的。此时谁负责交，双方必须说清楚。因此，签买卖合同之前，双方要仔细阅读条款。
农地
大多情况下交易一块 Farmland 都涉及HST。例外也有，但必须满足以下条件：
第一，个人把 farmland 卖给亲属，比如配偶和孩子，并且亲属接手后自用，这个交易 HST exempt;
例1 – 老李年纪大了，过去两年没再种田了，平日简单打理除除草。他把这块 farmland 卖给了儿子，儿子不种田，养了几只宠物狗和花草。父亲卖给儿子的这个交易属HST exempt。
分析：这块地之前被父亲用于盈利目的的农业活动 – 种玉米、卖玉米，但过去两年已没有任何商业活动了，只做了基础管理，所以 farm不再被视为商业资产；儿子持有也是用来个人娱乐消遣而非商业，因此这个交易不涉及HST。
例2 – 老李有农场，种菜主要为活动筋骨。收获之后，邻居过来买也象征性地收点钱，但大多时候他是挨家免费送的，让左邻右舍尝尝鲜。这一年他把农场卖给了弟弟。这个交易HST exempt。
第二，Farmer 改变了farmland 的用途，不再搞农业经营而是自用(personal use and enjoyment), 这种用途的改变也属 HST exempt。
关于购买农地后的税务问题，请看这篇文章。
商用地
大多情况下交易一块商业用地是涉及HST的，尤其当卖家是公司或 partnership 时更是如此，只有NPO例外(因为NPO没有商业目的)。HST由卖家代收代缴，交易时买家有HST号则买家进行 self-assess 。
个人购买一块空地（vacant land) 建房，交不交 HST？
开发商买地的目的就是为了建房和出售的，这是一种商业行为，所以买地是要交HST的。
开发商为买地而支付的HST可作为 input tax credit (ITC)申请回来。这样就会出现以下情形：
老王卖给老李一块空地用来建房，说好价格100万。交接时老王收100万+HST （13%） =113万 。这13万按说该由老王(卖家）交给CRA。
老李建好了房子出售，购入空地时付的13万HST可申请ITC从税务局拿回来。
这13万转了一圈儿，先由老李支付给老王，再由老王付给CRA，最后又从CRA退还给了老李。
为了免除兜一圈儿的麻烦，CRA规定，如买家在买地交接这一刻是HST registrant (有HST号)，那么买地就不必支付HST了。买家进行self-assess, 在 Line 205 上填应交的HST ，同时申请相等金额的ITC，最后的 Net Tax 是零。
那么既然最终交税为零，能不能简单概括成“若买家有HST号买地就不涉及HST了”呢?
不能！商业交易绝大多数情况下是有HST的。只是根据Excise Tax Act subsection 221(2) CRA免除了卖方收HST的责任而已，但交易依旧 HST taxable的。单读这一条很容易让人误以为这笔交易没有HST；所以，subsection 221(2) 一定要搭配着 subsection 228(4) 来理解。概况来说，如果购入的土地有50%以上用于商业，买家必须在购入时“self-assess“，再在同一张税表上申请ITC。
但是直接买 vacant land 的并不常见，多数小开发商采取 “买旧房-推倒-重建” 的模式。这种模式和直接 “买空地-再建房” 在税务上有区别。
旧的民用住宅（residential resale) 属于HST exempt supply，就是购置二手房不交HST。正是因为买二手房不涉及HST，所以不少小开发商忽视了及时注册HST号。等到开始动工各种费用争先恐后地产生，如果没有注册，费用中付出去的HST就不能作为ITC申请回来，这会是相当大的一笔。所以建议做旧房翻建的一定要尽早（买旧房时）申请HST号。这样连买旧房时支付的律师费中的HST也可申请。
如果是安省新房，需要HST/GST退税Rebate，请看这篇文章。
