“坏租客”的坑, 俺不跳 —无忧托管专家支招

在大伦多生活, 乃至整个北美生活, 做房东的, 都会“闻坏租客”而色变! 因为租客再坏, 房东自己无权轰走租客, 只能严格按租赁法的程序, 提出申请, 漫长等候, 上庭争辩,到最后的绝大部分机会, 得到一个法官往往偏袒租客的一个裁决。

 

 

估计八成因为这个过程太漫长, 结果往往也不如人意, 于是乎, 出现2023年的四个社区大案如下:

 5月5日fairview mall 对面16楼跳楼自杀的华人女房东(要卖房, 租客不搬走)

5月28日Hamilton 的Stoney Creek  一个房东开枪杀死了basement 的一对租客夫妇(刚订婚的),然后被警察射杀。

9月10日, 一位 Brampton  女房东为了赶走不付钱basement 租客, 叫来40多位亲戚朋友, 拿把长刀威胁如果租客不搬走, 就要自残, 后来警察赶到。

11月14日纽约一位房东用刀杀死三位欠租租客然后警局自首。

笔者阿刚是多伦多无忧托管物业管理公司的创立人, 也是加拿大地产学院院士和一位全职地产Broker。 耳闻目睹甚至亲身经历很多社区的房东和租客间的纠纷案列。 发生恶性事件的, 往往该租客就是惯犯, 对租赁法比房东熟悉,就会做利用法律来找房东的操纵瑕疵的地方, 达到为自己牟利的目的。 或者故意设坑, 让房东陷于被动,达到拖欠房租,赖掉房租, 甚至找借口向房东索赔的恶毒计划。

阿刚发现, 不少这种案例中的租客, 是房东自己招入的。 当然, 不排除也有部分是经纪经手的(有了地产牌, 不代表每个都称职)。网络时代, 发布招租信息很方便, 有些房东没有在坏租客方面吃过亏, 就很“勇敢”的自己动手, 丰衣足食了!

殊不知, 这样做表面上节约些经纪费, 潜在的引入“烫手山芋”坏租客的几率大大增加。 试问: 一个一年或几年才招一次租客的房东, 怎么能和每年经手十几单, 几十单租赁业务的全职地产经纪的实战经验项相比?

关于找租客, 我从自己的经历还是强烈建议该花的钱要花, 有个负责任, 丰富经验, 知道如何把关过滤租客的经纪帮助把关, 会避免很多潜在的“坑”,如我提到, 虽然我自己是有丰富经验的经纪了, 我自己的在Hamilton区的投资房, 2年来所有的成交的, 还都是租方经纪带来的租客, 我是要支付对方经纪佣金的。因为我在招租方面的的原则(无论对自己的房子 , 还是对我的房东客人的房子)都是: 最快的找到最好的租客。 能实现这条的只有是: 最大规模的做宣传(各种渠道, 其中MLS 的作用最大), 最大机会的吸引到潜在租客, 然后才有机会在里边精挑细选最优租客。今年到目前为止我和我的团队帮助大多的房东们租掉了超过20套房子了(house, condo,basement, share, 商业都有)。 平均2周左右租掉一套,每套会有5-25个showing, 每套收到3-10个offer, 里边挑出最好条件的, 做全面背景调查, 然后选定。  唯一的标准是最佳租客–或者是直接找上来的(占2成), 或者是对方经纪带来的(占8成)。

网上随便搜下北美“坏租客” ”landlord and tenant argument“ — 相信您会找到找到不少相关记录。有华人网友总结了经历过的坏租客名单(我也添加了2个自己碰到的) 如链接http://www.51host.ca/bad-tenants-list/ 。

最近帮助一位华人房东协调了和一位年轻租客的小纠纷: 租客搬入2个月提出要走, 房东很上火,想让租客赔偿余下时间的损失, 怎料这个讲英文的年轻租客很善于研究租赁法, 找到一个房东操作中的瑕疵:没有使用安省“标准租赁条约Standard Lease Form” 签合同, 而是网上下载个老版本的,这样, 租赁合约就是无效的, 或者说不受安省房东租客委员会保护的一个合约, 租客就有权力提前60天通知退租, 虽然才刚入住2个月。我帮房东出面协调中, 能感觉到这个年轻租客不算属于“很坏”那种 , 他属于善于了解租赁法,利用法律找房东漏洞来为自己找方便那类。 因为该租客是房东自己招入的, 也没花费经纪费, 租客也能给与60天的提前通知, 并且乐意如果碰到有人想接手的, 会推介。我就告诉房东不要和租客硬刚了, 因为耗费时间, 精力, 弄坏自己的心情, 即使等了及各个月上了 LTB 法庭, 法官也会判房东输。不如和租客好说好散, 抓紧找新的租客。房东相通了, 同意我的关点,我就和该租客做了愉快的商量, 租客也很感谢房东的理解, 主动提出,按规矩, 满2个月后才撤离, 但他可以大概35天的时候就撤了, 等于补给了房东25天的房租。 虽然不多,但租客来硬的话, 可以完全住够2个月再撤的。房东也没啥大损失, 因为房子位置不错, 按经验是能挺快找到下家的。

鉴于加拿大乃至整个西方的租赁法的“帮助弱势群体, 关注生存权”的原则, 这边房东和租客打官司, 最后往往是法官偏向于租客, 房东不会占到便宜。所以 — 一旦小纠纷, 最好是懂法的基础上, 据理力争,实在说不动对方, 就将就求全, 尽早和平解决。是房东的最优选择。 就是按这个原则, 处理好了上边的Case.

部分房东看到恶性案件后, 发誓宁愿房屋空置, 也不要出租。 其实大可不必, 招租中会有各种各样的坑, 但委托一位经验丰富, 负责任又勤力的地产经纪或物业管理公司专家, 不就解决这个问题了么?

(原创不易, 转载请注明 多伦多无忧托管 阿刚)

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