自去年7月以来，加拿大一直维持基准利率在0.5%，近日加拿大央行仍旧维持利率不变。
维持低利率对于买房的你是否真的合适吗？下面是按揭专家的逻辑和算术……
购买和供养一个房子，房价的高低虽然是需要考虑的主要因素之一，但是在所有的主要考虑因素中，价格并不是最重要的，最重要的是标准月供需要多少。
数 字
房价的上涨，有很多时候是和利率降低有因果关系的。
也许你的首次按揭贷款利率是6%甚至更高，你会觉得还贷压力大，因为相当于房子贵了50%。但是，在看清楚贷款额和月供款之间的对照后，就会觉得，高房价并非不能接受。
利率vs月供款（均设还贷期为25年）
$ 20@ 12%，每月$ 2,063.80
$ 32@ 6%，每月$ 2,047.38
$ 45@ 2.49%，每月$ 2,013.61
正如你所看到的，如果贷款95%，房价每上一档，实际上每月供款还更少一些。
所以，不是房价，而是月供，才是需要考虑的事情。在以上三种房价下，月供款几乎是一样的。这就产生了意想不到的结果：现在买房，比以前买房还要合算。
但是，如果利率提高了会怎样？
如果，利率提高了……只是如果，也许再过10年15年利率也不会变……那时我们的按揭余款已经不多，收入很可能也会增加，高利率不会直接打击到我。
今天申请按揭，五年期到期后会发生什么？现在做一道数学题：
$ 450,000.00贷款2.49%利率，五年期结束时，已付$ 380,793.81。
– 如果利率提高1%：
$ 380,793.81 @ 3.49％= $ 2,201.59（* 20年还贷期）
嗯，增加了$ 188，这个月供增加幅度不大。五年后，家庭收入据统计将至少增加$ 187.98。
– 如果利率提高2%：
$ 380,793.81 @ 4.49％= $ 2,398.53（* 20年还贷期）
月供增加$ 384.92，有点多，但是，这仍然是合理的。今天有资格获得$ 450,000抵押贷款的家庭，需要有$ 75,000年收入（你没看错），五年后每月将多收入$ 384.92。和上面的五年收入增长预期一样，这也是最保守的估计数字。
还贷期的影响
有个情况似乎人们不太注意：利率提高，联邦政府就会延长还贷期限，反之亦然。2008年后，由于利率下调，政府就规定缩短还贷期。
所以，如果实行4.49%的利率，月付就要多出$ 384.92的时候，政府几乎肯定会出手，把还贷期延长到25年或30年或35年，甚至回复到从前的40年。于是，月供又会大幅度降低。
2008年到2010年，联邦政府这样缩短还贷期限：
首付不足20%：从40-35年，缩短到30-25年
首付至少20%：从40-35年，缩短到30年
偿还贷款时限越短，每月须还贷金额就越多（有用的废话）。
如果把还贷期限缩短五年，影响会很明显。下表中的最后两行，在还贷期由30年缩短到25年的情况下，和利率降低一个百分点的效果一样。
贷款 利率 还贷期 月供款
$ 100,000 4.49 40 446.26
$ 100,000 4.14 35 449.08
$ 100,000 3.49 30 447.09
$ 100,000 2.49 25 447.47
换句话说，今天的购房者，首付不到20%，最长还贷期25年，利率2.49%，比起利率为4.49%和还贷期更长的2008年相比，并不能多拿到按揭贷款。
你的收入高低，只能决定你是否可以承付X数量的月供款。今天按2.48%利率月供款，和2008年按4.49%利率月供款，是一样的。这样一来，贷款余额也是一样的。
今天的利率低，但比起2008年，你并不会因此就有资格拿到更多的按揭贷款。
如今房市高烧的原因，低利率并不是最根本的，和人们想象的不同。低利率的影响，已经被缩短的还贷期抵消了。
获得按揭贷款的资格条件，在过去10年几乎没什么变化，只不过现在有更多人会把批准的贷款额度用满，和以前比起来有所不同。
最 后
现实情况是在这里买房的人都是能买得起房的人。就看看现在每个月都在破纪录的交易量就知道了，不管什么类型的房子，不管在低陆平原的什么地方。
教条地使用一些衡量指标如“房价和平均收入比”，是意义不大的。在温哥华，有47%住房是全款购买的，那些用按揭贷款买房的，平均还贷余额只不到42。
也许，使用“中点收入和中点按揭余款比”这样的指标比较好。
