为了省税家属间地产交易要避的雷

与大多数西人家庭不同，华人父母与子女的联系一般比较紧密，经济上的分割，很多时候也不会算得那么清楚。因此房产在华人家庭成员之间的转移是很常见的。房产在家庭成员之间的转移，通常有3种方式：

以上的这些资产转移，通常是为了实现如下的几个目的:

• 躲避遗产的认证费(probate fee)
• 如果经营small business的话，为了使资产免于未来可能的债主追讨
•  高收入的转给低收入的家庭人士，达到income split的目的

有些家庭名义上以极低的价格转让房产给家庭成员。但是，如果不是作为礼物，而是将房产以低于市价转卖给家庭成员.这是非常愚蠢的做法！为什么呢？因为这样会产生双重税务！我们来举个例子，就更容易明白了：

10万加元购入的投资房，现在市价为50万加元。父亲将该房以1加元转让给成年儿子。

对于父亲来说：

• 等同于以市价售出，Capital Gain= $50万-$10万=$40万
• 按照50%的纳税比例，20万加并入老爸当年收入缴税；

对于成年儿子来说：

• Cost =1加元，也就是将来卖房(如房子涨到100万加元时出售)，由于cost base只有1元，capital gain = 99.9999万加元
• 按照50%的纳税比例，49.99万加元当年收入缴税。

许多家庭都是通过开设联名帐户的形式来共同拥有资产，大多数家庭购买屋业产权时也都是由夫妻共有(Joint ownership) 。这种形式下，配偶双方各拥有一半的房产，若其中一方去世，另一方会自动拥有整个房产，这样可以避免遗产分配的程序及支付遗产认证费，而且原先产生的资本增值按配偶转移法则免税转移，不需要交税。

但是剩下的一方配偶也去世时，会最终触发税务责任。例如，Petter夫妇联名帐户方式于20年前以10万加元购买一投资物业，现市场价值为50万加元。如果Petter先生去世，物业所有权会自动转移到Petter夫人名下，这时不会引发税务问题，但若配偶在Petter先生之后也相继去世，就会引发税务问题。若Petter太去世时，这所投资屋业的市场公允价值为60万加元，即使该物业由其子女继承，没有卖出，太太的去世后的账户仍须缴纳资本增值税，即增值部分50万加元需要缴纳资本增值税。扣税完毕之后才能按照遗嘱分配。

既然采用联名帐户不需要通过遗嘱认证的程序，不需要交纳遗嘱认证的费用，即可实现财产转移，那么使用联名帐户的好处显而易见。那么，上面例子中的Petter太太是不是可以考虑，与成年子女开设联名帐户共同拥有这一房产，从而避免增值税和遗嘱认证的费用呢？

答案是：与子女开设物业联名账户依然可能引发资本增值税。根据加拿大的税法规定，如果资产转入联名帐户，联名人不是配偶关系，则资产视同卖出，可能引发税务问题。

比如，Petter夫妇联名拥有一处投资物业，想以联名户口的方式转移给子女，50%由子女拥有，那么虽然在父母两人开设联名账户时，该物业没有任何改变，只是所有权由两父母和子女分享，但此时50%的资产被视同卖岀，父母需要交纳资本增值税。

举例：如果Petter夫人将她所拥有的投资屋业与儿子开设联名账户，她的房产的50%已经被视同卖出，即其50%资产的增值在产权转移过程中实现，假设成本为10万加元，开设联名账户时的市值为50万加元，增值部分的一半，即20万加元需要缴纳资本增值税。

如果Petter夫妇联名拥有一处自主物业，那么一般不建议将此种物业与子女联名。因为联名之后(比如想以联名户口的方式转移给子女，50%由子女拥有)，如果子女有自己的自住房，那么他们拥有的这50%的部分将无法享受自住房资本增值免税的优惠。

开设联名帐户之后，如果Petter夫人不幸去世，她在该联名账户内拥有的物业将自动转移给她的儿子，从而避免遗嘱认证的程序和遗嘱认证费用，但在太太去世的当年，其拥有的一半的物业将被视同卖出，即太太将为这部分资本增值付税。假设成本仍为10万加元，太太去世当年市值为70万加元，太太拥有的50%物业的资本增值部分从5万加元增长到了35万加元。增值部分的一半，即15万加元需要缴纳资本增值税。