为什么房价涨了100万，Refinance不出一分钱

房子60万买入，现在值100万，所以可以Refinance 40万现金，首先要说完全不对，为什么呢，往下看

注意Refinance有很多项目和方法，本文仅为广义解读

👉什么是Refinance

Refinance不是指把涨价的钱都拿出来，而是通过你目前的房价和你的个人收入重新评估房贷，评估后银行有可能会多贷款给你，多的这部分你可以拿去再买房做首付，再投资等

👉举例

2015年，收入是8万，贷款40万，自己出款20%，10万，购买50房产

2020年，房价涨到80万，经过5年偿还，贷款剩余35万，往下看

💎工资跌到6万

房价80万，最多Refinance，64万

工资6万，按1:5原则，贷款30万

两者取最小值，可以贷款30万，目前欠款35万，房屋升值，涨了30万但一分也拿不出来

💎工资涨到12万

房价80万，最多可以Refinance，64万

工资12万，贷款60万

两者取最小值，可以贷款60万，目前欠款35万，可以多拿25万用于投资房

💎工资涨到20万

房价80万，最多可以Refinance，64万

工资20万，贷款100万

两者取最小值，可以贷款64万，目前欠款35万，可以多拿29万用于投资房，同时买投资房时，还可以再贷出新Mortgage，100-64=36万

💎没有任何银行有1:5原则，只是为了方便计算，按1:5预估

👉Refinance的好处

💎想买投资房，有收入，没现金

报税收入很高，或自雇公司流水很高，想投资房产，但是没有现金。这个时候考虑Refinance把钱拿出来。也可以考虑把自住房改为投资房，利于贷款

💎更改还款时长

Renew贷款时不看收入，但是不能改时长，你签了25年就是25年。但重新评估Refinance，可以增加或减少贷款时长，如果增加时长，每月按揭变少，现金流就更加Health，也可以未来贷更多款

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