为什么房价涨了100万,Refinance不出一分钱

Refnance,房子涨了40万就能拿出40万?

房子60万买入,现在值100万,所以可以Refinance 40万现金,首先要说完全不对,为什么呢,往下看

注意Refinance有很多项目和方法,本文仅为广义解读

?什么是Refinance

Refinance不是指把涨价的钱都拿出来,而是通过你目前的房价和你的个人收入重新评估房贷,评估后银行有可能会多贷款给你,多的这部分你可以拿去再买房做首付,再投资等

?举例

2015年,收入是8万,贷款40万,自己出款20%,10万,购买50房产

2020年,房价涨到80万,经过5年偿还,贷款剩余35万,往下看

?工资跌到6万

房价80万,最多Refinance,64万

工资6万,按1:5原则,贷款30万

两者取最小值,可以贷款30万,目前欠款35万,房屋升值,涨了30万但一分也拿不出来

?工资涨到12万

房价80万,最多可以Refinance,64万

工资12万,贷款60万

两者取最小值,可以贷款60万,目前欠款35万,可以多拿25万用于投资房

?工资涨到20万

房价80万,最多可以Refinance,64万

工资20万,贷款100万

两者取最小值,可以贷款64万,目前欠款35万,可以多拿29万用于投资房,同时买投资房时,还可以再贷出新Mortgage,100-64=36万

?没有任何银行有1:5原则,只是为了方便计算,按1:5预估
?Refinance的好处
?想买投资房,有收入,没现金

报税收入很高,或自雇公司流水很高,想投资房产,但是没有现金。这个时候考虑Refinance把钱拿出来。也可以考虑把自住房改为投资房,利于贷款

?更改还款时长

Renew贷款时不看收入,但是不能改时长,你签了25年就是25年。但重新评估Refinance,可以增加或减少贷款时长,如果增加时长,每月按揭变少,现金流就更加Health,也可以未来贷更多款


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