Lien—购买物业时一定要避开的“雷”

清晰的产权（Clear Title）是每一个房地产投资者希望拿到手的。房地产留置权（Property Liens ）– 是一个房产可以交易， 但会遗留下“地雷” 的一个东西！

什么是 Lien? 翻译为中文是“留置权”， 字面的全部含义应该是“保留处置的权利”， 也有人翻译为“抵押权”， 个人觉得前者更准确。  说白了， 就是一置放“lien” 的人（“埋雷”人）随时有根据lien 索要相关利益的权力。 房子已经交割了， 还会被前边的利益方来骚扰索要利益， 这不头大么？

最近， 亲自处理的一个case 遇到了lien 的问题： 买家买入农地，7月22日交割日， 结果买家律师作title search 时查到了lien – 1963年的，查看历史记录， 这块地以前总共只交易过两次次： 1979年及我的卖家客人2020年初买入一次， 卖家知道消息后很激动， 60年代的问题， 现在还找我不是扯淡么？  情绪是情绪， 法律是法律， 按加拿大的地产法， lien 一旦置放到物业上， 会永远跟着物业走， 除非及时remove掉， 带 lien  的物业照样可以交易： 比如我的卖家客人2020年买入时， 当时代表他的买家律师没有查出这个问题， 交易照常进行， 但他现在转手卖时， 问题就来了， 新的买家的代表律师一旦查出， 一定会要求seller  把lien 去掉的。买入的物业带 lien 的话， 对新买家很多不利， 比如： 贷款不被批准，或者某天放lien 的主儿跳出来索要权益等。

听买家律师说， 这个lien 是物业（农地）上有个不符合实际的 产权certificate: 这块地原来是20acre—有个产权certificate, 后来老业主（1963年代）分割初10acre卖给了Jon(1979), 按道理这个certificate 要remove 掉， 但没有做。 后来卖家从卖家律师处得悉： 这个lien 上有$2000的欠款未付， 估计就是1979年那次交易， 老业主没有支付$2000的费用给政府相关部门（也许当时没那么多， 到今天利滚利累积到了$2000）,  这个lien就一直存在。

写这篇文章时， 买卖双方律师还没达成一致， 因为closing 时间已过， 买家律师的应对方法是要求卖家律师写个承诺去掉lien 的保证， 尽快closing, 卖家会closing 后及时跟进， 配合卖家律师一起把lien去掉。

爱家地产团队手上的这处物业就是属于非自愿留置权。它已经陪伴了这处物业约50年，我们的客户也并不清楚这个lien的由来。这个时候，一个专业地产团队就显得尤为重要。我们首先及时和买房律师进行了沟通，然后和前前任业主成功取得了联系，并且把事情告知了前前任业主。在前前任业主支付完债权人欠款后，我们也终于可以和政府申请抹除掉这个lien。在我们爱家地产团队的高效协作下问题很快得到了解决。

敲黑板 – 总结！！！什么是Lien（留置权）？留置权指的是债权人按照合同的约定占有债务人的不动产（全部或部分权益）。债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权留置该动产，并依照法律的规定将动产折价或者以拍卖、变卖后的价款优先受偿的权利。比如说，一个人向银行申请了汽车贷款，银行作为债权人同时拥有 “留置权” ，只有当借贷人将所有贷款付清后，lien才会被解除。这个留置权不论对于买家还是卖家来说都是一个定时炸弹。它意味着业主对他的物业没有100%的产权，该房产可以依法被拍卖，这对业主将带来无法预测的巨大损失。通俗来讲，一处房产有” lien”，意味着这个房子处于“欠费状态”。

Lien的种类房留置权主要有两种：自愿留置权和非自愿留置权。

自愿留置权在债权人与债务人签署合同时产生，最常见的形式是抵押贷款，即以房产作担保的银行贷款。

非自愿留置权需要特别留意，因为他们不是由房主行为产生的，其多数为房产税留置权或建筑工程留置权。比如老业主以前请contractor 做装修， contractor 对他的工人有欠工资， 他的工人可以要求在这个物业上放个lien, 虽然欠债方是以前的contractor, 但业主就跟着倒霉了。

不动产交易里边很多trick, 大家购买时， 要擦亮眼睛， 最主要时请专业人士来把关， 花小钱， 保护自己的利益。

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