外国买家的投机性购买推高了一些城市的房价,导致当地人买不起房。目前,安大略省和不列颠哥伦比亚省部分地区征收外国买家税。与此同时,新斯科舍省对不居住在新斯科舍省的买家征收非居民契据转让税,该税适用于加拿大和外国买家。乐售地产团队的阿刚给您普及一下有关此税项的更多信息以及如何获得退税。
什么是外国买家税?
外国买家税是一种非居民税,某些外国买家在安大略省、不列颠哥伦比亚省某些地区或新斯科舍省购买房屋时必须在成交时缴纳。在安大略省,外国买家税被称为NRST(非居民投机税),占对价价值的 25%。在 BC 省,额外的财产转让税为财产公平市场价值的 20%。在新斯科舍省,外国买家必须额外缴纳购买价格或评估价值(以较高者为准)的 5% 作为非居民契据转让税。
外国买家税收示例
安大略省的 NRST 为 25%。如果外国买家在安大略省购买价值 1,000,000 美元的房屋,他们在成交时将需要额外支付 250,000 美元的费用。这使得他们的购买总成本在成交成本之前高达 1,250,000 美元。
该税影响非加拿大公民或加拿大永久居民的个人。然而,该税也适用于产权购买者为外国人的交易,即使产权上还有其他加拿大居民。
该税也适用于在加拿大境外注册的外国公司。同样,由外国人控制的加拿大公司仍然需要纳税。
安大略省的非居民投机税
在安大略省,非居民投机税 (NRST) 是对该省任何地方购买的住宅房产征收 25% 的税。该税适用于在安大略省购买房屋的加拿大非公民和非永久居民。此前,该税费为 15%,仅适用于位于大金马蹄地区 (GGH) 的住宅物业。自 2022 年 3 月 30 日起,NRST 提高至 20%,现已在全省范围内生效。自 2022 年 10 月 25 日起,NRST 进一步提高至 25%。
多伦多市政非居民投机税
2024 年 1 月,多伦多市工作人员的一份报告建议额外征收 10% 的市政非居民投机税 (MNRST)。该税将不包括在省 NRST 中。建议实施日期为2025年1月1日。
NRST 豁免标准
虽然该税适用于非加拿大永久居民的外国个人,但以下情况也可豁免:
- 提名人:根据安大略省移民提名计划获得提名的外国人。他们还必须证明他们将申请成为加拿大永久居民。
- 受保护人:受难民保护的外国人。
- 配偶:加拿大公民、永久居民、提名人或受保护人的配偶。
如果外国人符合上述任何条件,则可免缴 NSRT。然而,他们必须在产权转让登记之日起 60 天内将该房产作为主要居所,才有资格获得豁免。
同时,如果参与购买的任何一方不符合豁免标准,则不适用豁免。例如,假设三个人购买了如下房产:
- 加拿大公民,
- 他们的外国配偶,以及
- 不符合任何豁免标准的第三方。
尽管外国配偶符合豁免标准,但第三方不符合。因此,NSRT 必须按照房产购买总价支付。
NRST 回扣和退款标准
在某些情况下,不符合豁免资格的外国人可能有资格获得NRST 退税。已缴纳 NRST 并符合以下条件之一的外国人可以获得退税或退税。
- 成为加拿大永久居民的外国人:购买后四年内,外国人成为加拿大永久居民。
- 国际学生:自购买之日起在“批准的加拿大机构”就读至少两年的外国人。此返利不适用于 2022 年 3 月 29 日之后发生的转账。
- 在安大略省工作的外国人:自购买之日起连续一年在安大略省合法全职工作的外国人。此返利不适用于 2022 年 3 月 29 日之后发生的转账。
要符合资格,该房产必须在产权转让登记之日起 60 天内作为主要居所。此外,它必须由符合资格的外国人单独或与其配偶一起持有。
申请时限:成为加拿大居民的外国公民必须在成为居民后 180 天内申请获得 NRST 退税。符合资格的国际学生和外籍工人必须在支付退税后四年内或在 2025 年 3 月 31 日之前(以较早者为准)提出申请。
注册退税:如果您有资格获得退税并有支持文件,您可以使用安大略省土地转让税退税/退税宣誓书进行申请。
NRST 在安大略省适用的房产类型
NRST 适用于拥有 1 至 6 个住宅单元的“指定土地”的转让。拥有六个以上单元和特定类型土地的多住宅建筑不符合 NRST 资格。
如果购买住宅加商业地产,NRST 仅适用于该地产的住宅部分。
安大略省 NRST 地点
安大略省的非居民投机税适用于全省。 2022年3月30日之前,安大略省的NRST仅在大金马蹄地区(GGH)有效。
BC省的非居民投机税
不列颠哥伦比亚省要求外国实体和应税受托人在某些特定地区购买房产时需额外缴纳房产公平市场价值 (FMV) 20% 的房产转让税。税收收入投资于该省内的经济适用住房计划。
该税仅适用于房产的住宅部分。同时,该税项仅适用于外国实体的比例份额。例如,如果外国实体收购住宅房产 30% 的权益,则该税款仅适用于该房产公平市场价值的 30%。
BC省豁免标准
如果符合以下条件,您可以免除附加税:
- 您免缴财产转让税。
- 您是 BC 省提名人。
- 您正在代表加拿大控制的有限合伙企业收购该财产。
BC省外国买家退税
如果您已经缴纳了外国买家税,您可以在以下条件下获得退税:
- 在土地产权办公室登记财产转让后一年内,您将成为加拿大公民或永久居民。要符合资格,您还必须在财产转让登记后 92 天内搬入该房屋,并将该房屋用作您的主要住所至少一年。
- 税款缴纳错误,例如,您符合免税资格但未申报。
您可以使用附加财产转让税退税申请表申请退税。
BC省外国买家纳税地点
BC省外国买家税的征税地区是:
- 首都地区
- 弗雷泽河谷地区
- 大温哥华地区
- 中奥肯那根地区
- 纳奈莫地区
新斯科舍省的非居民契据转让税
新斯科舍省财政部长于 2022 年 4 月 1 日实施省契约转让税(PDTT)。该税适用于新斯科舍省的所有非居民,这意味着在新斯科舍省购买房屋的加拿大买家如果居住在另一个省份。
非居民契税转让税
非居民必须在新斯科舍省缴纳增加的土地转让税。税款按购买价格或财产评估价值的 5%(以较高者为准)征收。下面列出了有关税收的一些关键事实:
- PDTT 仅适用于三套或三套以下住宅的住宅物业,包括空置土地。
- PDTT 仅适用于转让给非居民的所有权权益部分。
- 如果购买者在交易截止日期后六个月内成为新斯科舍省居民,则可以免税。
总体而言,外国买家税旨在使加拿大居民能够负担得起住房。通过减少某些热点地区的外国投资者需求,各省市可以防止房地产成本飙升。然而,每个省都有不同的免税和回扣/抵免可用于抵消税收。