从开发商那里买新建房屋，与买二手房屋有很多不同，新房交接时HST Rebate 是大家普遍关心的一个问题。其中之一就是关于HST 和 HST Rebate。开发商律师的账单通常绕来绕去，让人一头雾水。
许多人对HST Rebate 的认识或说法，也非常混淆甚至错误，所以乐售地产团队的阿刚给大家系统整理了一下这方面的知识。
HST Rebate – 新房才涉及。加拿大是万税之国，买东西或消费服务都需要交税，安省现在统称HST,税率合计是13%。二手房买卖，一般不涉及HST，但从开发商那里买新建房屋则比较复杂。
加拿大政府对新建的住宅，制定了一个退税优惠，这就是HST Rebate。但这个退税，款不是退给买房者而是给开发商，以鼓励对新房的开发与建设。对于客户来讲，也得到实惠了，因为它在计算时，已从合同价PA里扣除了，相当于买家“不用交也拿不到”，但前提是买了自住！
开发商律师账单（简称SOA）里的两个价格：
1)，Agreed Sale Price 合同价格( 以下简称PA)，就是与开发商签订的买房 合同价格，它是一个不用在此基础上再交HST的价格。也因为这个缘故，新楼的销售人员常常跟客户说：“没有HST”，云云。实际上，你买的新房，这个PA已经含有HST，只是它跟我们日常说的税后价有所不同。这个不同，就是在于HST Rebate：
PA = PN + HST – HST Rebate
2)，Net Sale Price 净价或税前价( 以下简称PN)，它是合同价PA扣除联邦税（HST Federal Portion）和安省税(HST Ontario Portion) ,再加上HST Rebate之后的价：
PN = PA – HST + HST Rebate
(HST = PN*5% 联邦 + PN*8%安省)
注意，因为联邦和安省Rebate政策不同，因而计算时要分开，不是合为13% 统一计算。
怎样秒懂Closing 时的交房价PC和HST Rebate ？
自住，PC = PN +HST –HST Rebate to Buyer
或 PC = PA
(SOA：PC = PA –HST Rebate from Buyer +HST Rebate to Vendor）
不自住，PC = PN + HST
或 PC = PA + HST Rebate
如何读懂开发商律师账单SOA
举个例子，一目了然。假设，
合同价PA = 53.5万,
那么，
净 价 PN = 49.47万
HST = 2.47联邦 + 3.96 安省= 6.43万
HST Rebate= 0联邦+ 24000 省= 24,000
* 自住, 53.5万 就是 交房价PC
PC = 49.47 +（2.43+3.96）- 2.4 = 53.5
或 PC = 53.5
交房款 = 53.5 – deposits + fees*
* 出租, 53.5万不是交房价PC，
交房价PC= 49.47 +（2.43+3.96）= 55.9
或PC = 53.5 + 2.4 = 55.9 **
交房款 = 53.5 +2.4 –deposits +fees*
温馨提醒
1) fees*：开发商律师的账单SOA里的费用,一般有 realty taxes, Tarion, Utilities connection，等等；
2) 如果买了出租，有一年以上租约并满足相关规定，可以向税局申请退回所交的HST Rebate。但如果一年内将房子卖了，交房时已交的HST Rebate不能申请退回；交房时按自住(故而没交HST Rebate），一年内改为出租或出售的，要补交HST Rebate。
3) 非税务局民买新房出租，可以与本地居民一样申请退回所交的HST Rebate。
总结
合同价PA = PN + HST–HST Rebate
净 价PN = PA –HST +HST Rebate
交房款 = PC – deposits + fees
交房价：
1> 以净 价PN 进行计算：
自住 PC = PN + HST – HST Rebate
不自住 PC = PN + HST
或
2> 以合同价PA 进行计算：
自住 PC = PA
不自住 PC = PA + HST Rebate
5月 18, 2018 / by admin / in 安省房产税收常识及常见问题Read more
房屋买卖中都有那些税收?
主要有以下3种税收:
Land Trasfer Tax
地产转让税:由买方在办理产权过户时缴纳.
Property Tax
物业 税:由房产所有者每年按时缴纳.
Income Tax Concering Capital Gain
当卖房者在销售房产后, 销售所得的增值部分, 计入 Capital Gain, 乘以相应的系数, 得到 Taxable Capital Gain, 然后考虑到 Recapture Captital Cost Allowance 及 Unamortized Expenses, 得到 Taxable Income, 最后乘以税率得到Tax Liability.
Income Tax Concering Rent Incoming
房屋出租所得计入年收入, 所应缴纳的税.
GST(Goods and Services Tax)
商品及服务税, 有多种情况可以免缴, 例如对二手的住宅房屋包括 House, Condominium, Summer Cottage 或 Apartment Building 都是免征GST的.
