众所周知，多伦多的Condo市场一直很火热，由于楼花转让所需的投资额度比较小，所以最近很多小伙伴都对楼花转让产生了兴趣。在这里，我将从税收方面解释以投资为目的楼花转让的相关问题。
首先，我们必须明白，楼花转让与其他资产出售的性质不同。一般资产交易产生的收益是资产收益，是capital gain，在加拿大只需要对capital gain的50%征税。但是，以投资为目的的楼花转让的利润全部被税务机关确认为商业收入，即营业收入，100%收益部分应征税。从这一特点可以看出，政府不鼓励楼花转让，因此税负相对较重。另一方面，期房投资失败造成的损失，可以用来补偿其他收入，以达到减税的目的。但这里更有趣的是，因为在投资期房时，你不应该认为房子会贬值。
楼花转让的收益确认为营业收入后，楼花转让也将涉及HST问题。 HST是13%的增值税，我们在Ontario买东西一般都要交。由于政府认为转让未完工房产是一项积极的商业活动，目前，作为未完工房产的卖家，您必须向买家收取13% 的HST，并将其转让给政府。但加上这13%后，烂尾楼盘的价格就失去了在市场上的竞争力，所以卖家通常会在售价中包含13%。
楼花的税款计算一般比较复杂，相关方面也可能不同，下面我用一个简化的例子来计算，仅供参考：
2018年，小明花了50万元买了楼花，同时交了10万元定金，目前市场价70万元。交给买家后，小明一共收到了70万元。 40万付给开发商，剩下的30万（差价和保证金）必须用HST支付，即0.13*30/1.13=35000。收益剩下的就是营业收入和必须缴纳100%的税。假设小明没有其他收入，扣除计划外交易产生的其他费用和缴纳个人所得税后，他手里应该有8/90,000。
综上所述，以投资为目的的楼花转让，应纳税额高于其他房地产投资，主要有两点：
- 由此产生的增值被税务机关确认为营业收入，必须按100% 征税。
- 收入必须支付13% HST。
当然，投资楼花，税收并不是唯一的考虑因素，其他问题可以咨询我们： Michael G. Li 阿刚 微信“lesoldmike”。TEL：6475056168。
