我们常常被购买楼花的投资人询问:在加拿大购买楼花和购买现房怎么会是不一样的?
这个问题问得好,这是购买楼花时非常重要的核心问题,涉及到了两次重要的交接:内部交接(interm occupancy)和最终交接(final closing)。
Q:什么是内部交接(Interim occupancy)?
A:Interim occupancy也可以叫Interim Closing,简单的来说内部交接属于产权还在开发商那里,开发商租给你住。
内部交接是楼花交接的一大特色,让人感到最费解的就是其中的费用部分。楼花内部交接时,物业已经完成水,电,气的开通,以及厨房,卫生间,卧室,等区域的精装修,除了家具,基本是拎包入住的状态。
但此时,产权却还属于开发商。所以在开发商眼里,虽然你是业主,但你其实,是以租客的身份,拿到钥匙的。这就是开发商收取业主内部交接费用的原因了。
#内部交接的要点#
产权:开发商
入住权:有入住权是否能贷款:不能 (但是可以预批贷款)出租权:有出租权 (但是注意很多开发允许上MLS)楼花转让:可以转让
手续和费用:
一、合同中出现的,可能需要补交的押金。
二、内部交接费,由5个部分组成:
1,购买价格-押金,得到的未支付金额的,利息部分。
2,预估的政府地税。
3,保持大楼正常运作的,大楼物业管理费。
4,大楼为每户开通,水电气表的费用。
5,租客保险等杂费。
(以上所有费用,会由律师计算好,业主要以个人支票的形式,把钱写给开发商,并由其按月扣款。)
Q:什么是最终交接(Final Closing)?
A:最终交接(Final Closing):购买楼花的最后一步,内部交接后最后就是最终交接了,就是指产权归你了。
这时,开发商会正式把买家的名字在政府完成注册。
律师会要求第二次与你见面,给你一份statement of adjustment最终账单,其中包括:
- 购买价格-押金的差价部分
- Gst和Hst退税
- 土地转让税
- Tarion Enrollment Fees(第三方保险)
- Development Charges and Levies(城市配套设施费以及其他杂费)
完成最终交接,这一天就是正式开启给自己还贷的日子了,恭喜,你已经正式成为物业的拥有者了!
#最终交接的要点#
产权:买家
入住权:有入住权是否能贷款:可以,Final closing的第一天就是你贷款开始的第一天出租权:有出租权
手续和费用:
1,开发商会正式,把买家的名字在政府完成注册。
2,律师会要求第二次与你见面,给你一份Statement of adjustment,最终账单。
其中包括,购买价格-押金的差价部分,Gst和Hst退税,土地转让税,Tarion Enrollment Fees第三方保险,Development Charges and Levies城市配套设施费以及其他杂费等。
一般来说,从内部交接到最终交接,期间可能相差1-6个月,甚至超过1年,这主要看政府审核的速度,和开发商递交材料的经验和完整度。
理解了两个交接的流程和概念,还要收藏这些必须注意的事项:
一、有的开发商,在合同中明令禁止业主在拿到产权前上市出租,
如果违反开发商不但会要求你立刻下市,还可能在你最终交接时直接加上高达3000的罚款。我们的解决方案:或者是购买前,跟开发商谈判去除此条款;或者是拿到钥匙后,经纪人通过个人人脉找到租房;最差情况就是,拿到产权后再上市出租。
二、一定要至少提前1个月跟银行购买,12张个人支票用于内部交接。如果你是纯海外买家,没有银行账号,就要确认开发商可以接受第三方支票。
三、开发商分派钥匙的顺序,是从低层开始,高低层住户拿到钥匙的时间,可能相差半年到一年以上。如果你是低层业主虽然可以早些入住,但也意味着更长等待更名的时间,相对应给到开发商的费用就更多了。而接近顶楼的业主,开发商可能会直接省去内部交接步骤,那在费用方面就省去了很多,但拿到钥匙时间也会最晚。