加拿大非税务居民卖房，清税流程和报税？

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加拿大非税务居民出售在加拿大的房产，税务流程分两个阶段：
  1. 及时申请 Certificate of Compliance ，俗称“清税证明”;
  2. 报增值税

第一阶段，申请 Certificate of Compliance – 清税证明

  1. CRA规定，非居民卖房律师有责任暂扣售价的 25% 作为“ 预扣税” (non-resident withholding tax) ；这笔 holdback 被律师放在 trust account 直到非居民拿到“清税证明”方可放款；
  2. 预扣的目的是为了避免非居民卖房之后直接跑路、不给加拿大政府交税。因此，税法聪明地规定，若非居民不交税就跑路了，CRA有权向买方追缴欠税。因此律师必须做好 due diligence, 一旦遇到卖方是加拿大的非税务居民，必须及时扣下25%并要求对方做清税申请 certificate，这样做完全是为了保护买家的利益；
  3. Certificate 的申请必须在卖房 final closing date 10天之内（注意是 calendar day，不是 business day) 送达 CRA，以CRA收到申请的日期为准；每迟一天罚金$25，最低从$100起罚，最高罚到 $2,500 封顶；建议卖方只要拿到了 firm offer，立即准备材料开始申请；
  4. 按CRA目前的审批速度，整个清税的时长为4-6个月。政府的办事不可防不可控，人家就是这个节奏。同时也取决于前面有多少份在排队，尽快提交申请才是上上之策；
  5. CRA收到申请后，逐一核对文件，如没问题会发一份 “ payment request” 要求律师从trust account 中拿出增值的25%上交；此时上交的金额仍是预交，不是最终税款；
  6. 收到 payment request 之后，律师用 bank draft 或 certified check 直接支付给CRA；
  7. 等钱入账CRA发 certificate ，一式三份: 一份给卖家，一份给买家，一份给会计师供第二年报税用；
  8. 卖方将 certificate 交给律师，就可以拿回余款了；到此 “清税”这一步就算胜利结束。

第二阶段，报增值税

卖了房，有了源自加拿大的收入，该报税了。非居民通过这次报税，可拿回一笔数目不小的退税。

为什么有退税？

这是因为在清税的过程中，不允许计入地产经纪佣金、律师费、提前还贷的罚金、staging 等卖房相关支出，这些大几万的费用只能等到报税计入。增值变低了，税自然就少了。先前律师预缴的金额明显交多了，通过报税可以退。

举个例子
彼得申请 certificate of compliance:

彼得是中国居民，2012年来加拿大度假购入一套40万的小公寓。离境时他委托了一个朋友帮忙打理，同时还找了会计师每年申报源自加拿大的租金收入；

到了2019年，房价大涨，彼得认为此时是个卖房的好时机，于是在2019年6月15日以$756,000 卖了公寓，交接日订在8月15日；

彼得找会计师协助申请“清税证明”；

到了8月15日正式交接日，律师直接扣了售价的25%，$756,000*25%= $189,000 放入 trust account ；

到了9月2日，CRA审核申请，材料齐全无误，发 payment request letter 要求律师在 15天内从预扣款中拿出增值的25%，（756,000-400,000）*25% = $89,000 上交；

CRA 收到律师寄的 $89,000 的支票后，发了“certificate”;

彼得拿着这份certificate从律师处拿回了余款 $100,000，“清税”到此结束。
彼得报税 – non-resident T1 return:

2020年初彼得报增值税。此时计入地产经纪费、律师费、卖房前的换房顶和大幅装修、银行的 mortgage pre-payment charge 这些费用之后，算出净增值为23万，50%计入收入，彼得只需交税3万。由于清税时律师已给CRA预缴了$89,000，通过报税，CRA退给彼得 5.9万。

到此，清税和报税手续全部完结。

注意事项
  1. 一个非居民在同一年内出售几套房的，只申请一份清税证明计入全部房子；
  2. 同一套房子有几个房主的，每个非居民房主必须分别提交一份申请，只计算自己持有的比例；
  3. 非居民持有加拿大房产期间，若有出租收入的，每年需申报这部分源自加拿大的租金；
  4. 买方律师责任重大，做好尽职调查，一旦知道卖方是加拿大非税务居民，一定扣款，因为一旦卖家未曾清税，CRA会向买家追讨卖家的欠税；
  5. 和税务居民不同， 加拿大的非税务居民不享受 “principal residence exemption”，即使房子一直是非居民本人或家人自住也不免增值税；
  6. 非税务居民做楼花转手（assignment)的,  同样需要清税和报税，按上面操作；
  7. 清税后的这次报税(又叫 section 116 return)只能邮寄。CRA对这类税表的审批速度很慢，发放大额退税时慎之又慎。退税支票等上6-8个月都属正常，无需焦虑；
  8. 建议提前在加拿大银行设置 CRA direct deposit, 让退税快速安全到账；

值得注意的是，一些非居民没在加拿大开设银行账户，而CRA的退税支票出于安全考虑只能写本人名字， 其他人无法代存。而且，目前CRA也没有开通直接将退税存入外国银行的服务。但好在政府支票永远不会过期，只能等到下次来加游玩时开户了。

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