关于新房HST rebate，最近发现了CRA明显放松了对新房HST rebate的审查，原因呢是新出炉了一个很有意思的案子。 说案子之前，先领着大家复习一下HST Rebate的几个要点。今天重点探讨下自住房的rebate，因为出租房的Rebate 相对简单，容易批准。
自住房申请HST Rebate的要求：
- 购房目的： 必须为自住/亲属住；
- 第一个入住新房的必须为购房者本人或亲属 ～此处要注意【亲属】的定义：可以是父母子女兄弟姐妹，前夫/前妻以及前 common-law spouse。亲属不包括 叔姨舅侄男甥女，更不包括同事/朋友；
- 新房交割（final closing）时，所有权（ownership）必须 为 原始购房者 （注意和上一条的区别：入住的可以为亲属，但是ownership不能归亲属，一定要归原始购买者）；换句话说, title上的名字必须和原购房合同保持一致；
- 购房者可以为一人或几人；不能以公司名义购买；
- 若几个人一起购买，签约的每个人必须把该房作为自己的primary place of residence, 第一个入住的必须是所有购房者（或亲属），ownership 必须为所有购买者。很多买家最后就坏菜在这一条上；
- 申请rebate的期限：final closing后2年内。（自住的买家不用担心这一条， 因为开发商会代为申请）
- 房子为新房，或substantially renovated (大幅翻修)。买新房总是要交13%的HST的，政府给的rebate 只是返还一部分而已，不是全部的HST。
HST rebate 包括两部分：联邦的和安省的。 联邦rebate最高可达$6300 – 只有当房价在35万的时候，才可拿到6300这个数。随着房价升高到45万， 联邦的rebate就慢慢递减到完全消失。有人误解成房子超过45万就没有rebate可拿了，这是错误的认识，严格的说只是联邦的没有了，还有省里的可拿啊。
安省rebate和联邦不一样，安省rebate是随着房价慢慢上升就一点点增加，直到房价超过40万就可拿到最高 $24,000。
所以，一笔HST rebate是由两个数组成的， 联邦+安省，总共可以拿回多少取决于你的房价。
以前CRA对新房HST rebate的审批很严格, 下面就说几个CRA驳回Rebate的真实案例。
- 短期两房。Mendes签约买楼花。6个月后签买第二个楼花。第二个楼花先 close， HST rebate 拿到。4个月后，第一个楼花close, 申请 HST rebate 被拒。法庭认为，如果说签第一分合约 Mendes 的 intention 是用来自住，那么当签第二个合约的时候，持有第一房的目的就不再为自住了。因此，CRA驳回第一套房的HST rebate 合情合理， 法官支持。(这就是犯了上面第一条：自住目的）
- 短期多房。Sivakumar 先生在两年多的时间内购入了5套新房（全部按自住购入） 。CRA令Sivakumar退回 HST rebate, 因为2年买5套房均为自住不合情理。 Sivakumar不服，上诉税务法庭，失败。(同样犯了上面第一条：自住目的）
- 购房目的。Berkovich 签约买入一 condo 楼花，6天后把未婚妻的名字加到合同里（amendment）作为 co-purchaser. Final closing 2个月后, 卖房。CRA追要回 rebate，认为购房目的不是自住。 Berkovich上诉法庭，完败。(同样犯了上面第一条：自住目的）
- 更改目的。Wong 买一condo，儿子短期住了一夏天后去外地上大学。CRA追回 HST rebate，认为购房目的并非为自住。Wong 上庭并提供种种证据证明自己和老公搬入了该 Condo。法庭认为，Wong夫妇俩放弃了现有带有Home Office的house不住，却搬到仅有630尺的小Condo里和儿子同住，不合情理。儿子在外念书短期内也不会回此房居住。因此，购房目的无论是自住还是儿子住都不不合情理。Wong 败诉。（同样犯了上面第一条：自住目的）
- 名义买房。Davidson 和 Waterhouse 俩个朋友合买新房。 Closing时两人名字都在title上， 但之后只有 Davidson 一人搬入。Davidson 的HST Rebate被驳回，CRA认为 Waterhouse的名字在title 上只是 for mortgage purposes only，不是 beneficial owner。 （此案犯了上面第五条 – 购房人必须全部入住）
- 朋友合买。Goyer 和一对朋友夫妇合伙买了块地， 建了 一栋新房。 Title上写了三个人的名字。所有的文件比如 Construction mortgage, construction permit, insurance policy, HST rebate application 上都是三个人的名字。但是，建房的费用有Goyer一个人支付。朋友夫妇从未表示要搬入同住，事实上也的确没有搬入。朋友夫妇只是名义上为了financing 而存在的。CRA和法庭一致驳回了三人的HST rebate申请。 （此案犯了上面第五条 – 购房人必须全部入住）
- Sharp和生意伙伴 DaSilva 合伙买一新房。 Closing 前，Sharp 把爸妈的名字加到title 上（ amendment）. Sharp 和 Dasilva 都没有搬入， Da Silva甚至都没有上Title。 Title上最后是Sharp 及其爸妈的名字。Closing后，Sharp的爸妈搬入新房。Sharp的HST rebate 被拒。（此案犯了上面第五条 – 购房人必须全部入住）
- Henao签一购房合同。叔叔的名字以amendment的形式加进合同。 Closing时， Henao和叔叔的名字都在title上。但是，只有Henao 一人入住。被拒。（此案犯了上面第五条 – 购房人必须全部入住）
- Malik 签购房合同，然后发现自己无法贷款。Closing之前，把老婆的叔叔加进（amendment）合同中做co-purchaser. Closing时只有叔叔一个人上了legal title, Malik一家搬入。Malik的HST rebate 被拒。（此案犯了上面第五条 – 购房人必须全部入住）
- 合同和Title必须一致。Kandiah 签购房合约。Closing时只有Kandiah老婆一人上了title. CRA 驳回 HST rebate, 原因是购房合同和Title上的人不一致。 如果说这一点上还值得上庭和CRA讨价还价一番的话，当事人下面的动作就让我无话可说了。Kandiah 在 final closing之后一个月，开始找租客，并同时打卖房广告. Listing 上写着 “brand new never lived in”的字样. 法官斩钉截铁地驳回了申诉。（此案犯了上面第一条第二条第三条和第五条 ）
好了，铺垫了这么多，下面再讲下这个新出炉的案子，2016年3月的。
用朋友的名字帮买房 – Crooks 小姐和开发商签了一购房合同，Closing之前发现自己不能贷款。闺蜜 Richard夫人愿意担保。银行坚决要求Richard夫人的名字在title上才肯放款。于是Crooks跟开发商修改（amend）了购房合同，加Richard夫人的名字为co-purchaser. 最终房产证上写了Richard占1%， Crooks占99%。然而， CRA 驳回了Crooks的HST rebate（$24,000），理由是 Richard作为 co-purchaser, 一没有入住，二从没有任何入住的意图 （看上面第五条 – 【所有】买家必须有意图（intent）入住，并且把该房作为自己primary place of residence） 。 一路上庭，两位女子遇到了法官 Hershfield (特别加注：此案是他退休前审理的最后一案)。 他认为： Richard 作为 co-purchaser 上title完全是“ a wholly artificial transaction – a sham“， Richards did not factually have any title to the property. 所以借助朋友的名字完全是为了贷款为目的， 朋友在事实上对房子没有产权没有入住意愿，Crooks小姐从一开始就是想一个人购买并入住的，因此，法官认为Crooks符合rebate的规定，结案。
这个宣判一出，完全颠覆了上面几个案子的判法，满朝文武哗然。不知道CRA会不会由此对 HST rebate 的审批放宽一些，以后的法官该对类似的案子做何解释呢？税法会不会因此做进一步修改呢？ 咱们等等看。