什么叫“楼花转让”?如何操作?

在楼花投资过程中,我们不可避免的会遇到“转让”这个话题。那么,到底什么是转让,楼花在转让的过程中,我们又会遇到什么样的问题呢?爱家地产团队在此分享一下自己的观点。

楼花2

由于楼花的特性,整体的投资期比较长,大部分都能达到3-5年。在这3-5年中,我们除了利用杠杆、静待升值以外,有可能还会遇到其他问题:比如说楼花的升值已经满足投资的期待,想要卖出变现;或者也可能会突然出现,临到交房突然拿不到贷款。这个时候,我们就会用“转让楼花”来解决这个问题。

由于语言的关系,中文的转让一词在英文中可以同时翻译成assignment、transfer、conveyance和negotiation几个不同的词。其中 transfer为一般术语,可泛指各种转让;assignment多为民法或合同法上的债权让与,多指转让无形财产的权利;conveyance多指不动产,如土地物权(title)的转让,包括土地其他权利的转让或租赁(lease)、按揭(mortgage)或抵押(encumbrance);negotiation则通常指票据法上的权利转让。从英文的定义中,我们很容易可以看出楼花和现房的交易是完全不同的两种东西,所以在投资的时候也需要区别对待。

楼花转让,就是上面所说的assignment。在英美法系中,所有的合同理论上都是可以自由转让的,除非合同条款中另行规定。不过到目前为止,犀牛见到的楼花合同中,每一个都有这个“另行规定”。也就是说,如果你买了楼花的话,99%的可能性你只可以转让权利而不能不转让义务,一直到房子交割的那一天。在房子交割之前,如果楼花的转让对象出了什么问题,比如不能履行合同、人突然消失之类的,楼花的 最初购买者仍然有义务履行原楼花合同。

说到这儿,大家一定都会关心,楼花转让和被转让方各自的义务吧?

先说说转让方。在英文中,转让方叫Assignor,指把自己名下的楼花出让给别人的人。下面是Assignor需要考虑的问题:

1) 在转让之前,Assignor一定要和开发商咨询楼花是否可以转让,如果可以的话,开发商要收取多少费用。这一点非常重要,如果开发商不允许转让或者费用太高的话,转让就没有了太大的意义;
2) 和楼盘开发商以及地产经纪商定楼花转让的方式:是登录到MLS上,还是私下卖;
3) 开发商很可能要求楼花受让方(Assignee)提供贷款证明;
4) 大部分情况下,开发商收取的转让费是要Assignor来付的;
5) 需要准备所有和原购买合同相关的文件;
6) 如果Assignee最终没有履行合同,Assignor仍然有责任履行原合同。这一点非常重要,如果转让非人的话,Assignor将来还是会有很大的麻烦;
7) Assignor需要付的费用:A) 法律费及相关支出;B) 发展商收取的转让费;C) 地产经纪的中介费
楼花受让方,在英文中叫Assignee。Assignee需要承担的责任和需要付的费用有:
1) 委托买方地产经纪起草楼花转让文件,并请律师审查合同条款;
2) 在入住时需要付的费用有:A) 押金;B) 预估的地税;C) 预估的condo管理费用;D) 利息;E) 交给发展商5-12张远期支票;
3) 在最终交房的时候,Assignee需要支付给发展商的费用有:A)2年之内的地税;B)电、水、煤气表的安装费和接入费(每个表约$500-$700);C)发展费/土地征用费用(几千块);D)Tarion新屋保障($600-$1,900);E)发展商的贷款清算费用(Discharge of builder’s mortgage,约$200-$300/per mortgage。);F)发展商处理转让方(Assignor)押金支票的费用(约$250);G)2个月的Condo准备金;F)购买合同规定的其他费用
4)在Condo登记以后,发展商会把产权转至Assignee名下。在这个时候,Assignee需要把购买condo楼花的余款付给发展商,同时把在转让合同中规定的,欠Assignor的钱付给Assignor,整个过程才算结束。
如果哪位朋友想就楼花投资或转让这个话题和爱家地产团队做进一步的探讨,欢迎添加爱家地产团队微信/电话:6475056168。
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