楼花转让 — 卖家要付的税

资本利得(Capital Gain)还是生意收入(Business Income)?

楼花转让后所产生的收益会涉及到GST/HST和个人所得税,将依照不同的情况申报应税收入

以下是对收入的判定分享:当初购买房产的主要目的(main intention) 是决定如何申报收入的重要因素。税法没有明确定义,但是通过法庭案例,税局列出来很多判定因素,有兴趣大家可以在税局网站详细了解。

自住和投资的区别,及如何避税?

如果当初您购买房产时的主要目的是作为主住宅, 但因为一些合理的原因需要转让楼花, 税局将转让楼花所获得的收益视为资本利得(capital gain), 50%的收益需要缴纳所得税。

如果从一开始您购买房产时的目的就是短期投资买卖, 税局将视为如同为出售商品, 楼花转让所获得的收益将成为生意收入(business income), 所有的收益100%算做当年应纳税收入。另外, 利润和定金, 还需要缴交GST/HST销售税给税局。
在2022年5月7号税改前, 以安省为例, 假设您购买房产时的房价是$40万, 交了$6万定金给建商, 在不算其他费用的情况下, 你转让楼花$50万房价, 收到了$16万进账。
如果算上中介费5%,律师费等,按以上的例子,炒楼花的最终收益差不多只剩25%的利润。2022年财政预算税改 (Proposed Section 192.1)

今年2022年4月7号财政预算增加了一个影响楼花转让的税法: 从2022年5月7号起, 所有的楼花转让都需要缴交GST/HST 销售税, 但定金(deposit) 的部分则无需缴交GST/HST 销售税。房产交易文件必须做到符合要求!
按照上面的举例, 不论自住用途或者投资目的, 都需缴交$13,000 ($100,000*13%) 的GST/HST 销售税。

在绝大多数的情况下, 税局视楼花转让为生意收入(business income), 如申报楼花收益为资本利得(capital gain), 则需做好准备等待税局随时的审计。近几年税局对于房地产交易审计非常多,涉及到个税申报,HST,新楼花的HST rebate。以安省为例,以下是税局网站的审计数据,供大家参考:Reference:https://www.canada.ca/en/revenue-agency/programs/about-canada-revenue-agency-cra/compliance/does-canada-revenue-agency-address-non-compliance-real-estate-sector.html

楼花转让涉及诸多费用及税务,如有实力交接就尽力交接,并在手中持有一年,即可获得退税资格,个人认为 无论是出租还是转卖都会比以楼花状态转手更加划算!但是由于贷款及各种经济原因,海外买家限令原因,很多楼花被迫转手的情况已在2023-2024大规模出现,那么现在的卖家就是韭菜。

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