加拿大为了限制房价快速上涨， 推出的海外买家税，抑制了海外买家的购房需求。大概情况如下：
从2017年4月21日起，外国买家（包括个人或公司）在加拿大安省大多伦多地区的大金马蹄地区（Greater Golden Horseshoe，从2022年3月30日起，范围扩大到整个安省范围）购买房产均需缴纳等于购房款15%的非居民投机税（从2022年3月30日起，NRST税率提高到20%），即NRST（Non-Resident Speculation Tax），俗称“海外买家税”。海外买家税NRST不适用于身份为加拿大公民和永久居民的个人，但适用于外国人、外国公司或外国实体（foreign entity）以及应纳税受托人（taxable trustees）。
执行海外买家税政策之后，以一套100万加币的房子为例，外国买家需要多付20万的海外买家税。不过，如果上述外国买家在买房FINAL CLOSING之后的一定时间内身份发生了变化，比如留学生或者持毕业工签工作的人申请到了永久居民的身份（枫叶卡），那么所交的海外买家税是可以返还的。
一、如何退回海外买家税
首先，不论是下述的哪种情况，申请人都必须满足以下两个条件。
- 产权（title）上必须只有申请人本人或夫妻二人。许多在加拿大的留学生在购房办理贷款时，银行批准贷款的时候会要求留学生的父母与其子女共同签署（co-sign），一般这种情况下父母也会上产权，那么就无法满足退税条件了。
2）Final Closing Date起计的60天内必须搬入自住，并作为申请人的principal residence（主要居所）。由于60天内自住是硬性规定，对于未来成功退税至关重要，因此请务必留下充分的自住证据。而且特别值得注意的是，申请人在从购买房子到申请退税的期间，不能将房子转卖或出租，否则很可能会影响退税的申请。
其次，在安省可以申请退回海外买家税的情况主要有以下三种：
1、在所买房子Final Closing Date后的四年内拿到加拿大公民或者永久居民身份。
1） Final Closing Date起计的四年内成功拿到了加拿大公民或者永久居民身份（移民纸）；
2）请务必在登陆之日(定义：由移民官员签署并注明日期的PR身份确认文件，或收到来自 IRCC 的信函告知永久居民身份申请已完成，不是指收到PR卡的时间)的90天内送达退税申请，尤其是对于那些拿到移民纸后到安省短登之后又回国的房主，千万不要错过90天的申请时效。
2、国际学生在购买房子Final Closing Date之后继续在安省读满两年大学。（从2022年3月30日起，学生不再能申请退回海外买家税，必须按照以上第一种情况拿到永久居民身份才能申请）
1）Final Closing Date当日必须持有合法学签，并且全职就读于在安省认可的大学（university或college）。“全职就读”的定义为：申请人所注册的课量达到了该大学所认定的full course load的60%（非残障人士）或40%（残障人士）以上。
2) 从Final Closing Date起计全职就读满两年就可以提交退税申请了，并且申请必须在final closing date 起计的四年内提交。
3) 若购房者在买卖进行时身份是已经毕业的国际学生，则不适用于这种情况。
3、拿到工签在安省合法工作超过1年。（从2022年3月30日起，工签身份不再能申请退回海外买家税，必须按照以上第一种情况拿到永久居民身份才能申请）
1）Final Closing Date当日必须持有合法工签，并且已有安省的全职工作。“全职工作”的定义为：每周工作不少于 30 个小时，全年不少于 1560 小时。
2）工作满一年就可以提交退税申请了，并且申请必须在final closing date起计的四年内提交；
3）如果购房者在买卖进行时只有工签而没有工作，则没有资格申请退税。如果申请人在此期间更换雇主，必须做到新旧工作之间的无缝衔接，如有间隔将很可能会造成退税申请被拒。
二、楼花购买和转让中遇到的海外买家税问题
- 对于海外买家在2017年4月20日之前签署的楼花购买协议，只要买家在2017年4月20日之后没有转让过楼花，也没有做过增加或减少买家名字等改动，这种情况是无需缴纳海外买家税的。
- 如果原买家（assignor）是海外买家，并且他/她在2017年4月20日之前购买的楼花，若assignee是加拿大公民或者移民身份，那么assignee也是无需缴纳海外买家税的，否则需要多交15%（从2022年3月30日起，NRST税率提高到20%）的海外买家税。
- 如果原买家（assignor）是海外买家，并且他/她在2017年4月21日以后购买的楼花，若assignee是加拿大公民或者移民身份，那么assignee是不需要缴纳海外买家税的，否则需要多交15%（从2022年3月30日起，NRST税率提高到20%）的海外买家税。
备注：
1. 一些政府鼓励海外买家/机构投资和购买的资产/房产类型，仍和以前一样无需缴纳NRST，包括1）超过6户的出租物业，如公寓大楼或者学生公寓等，2）农场；3）商业用地以及4）工业用地。
2. 可以豁免NRST的几种情况包括：1）已被安省提名项目OINP（Ontario Immigrant Nominee Program）正式接受的申请人士；2）已经取得难民身份的人士；3）本人为外国人，但同时是加拿大公民或永久居民的配偶；4）上述1）或2）的配偶。
2022年3月30日新规：
一是适用范围扩大，从原来的the Greater Golden Horseshoe Region of Ontario 扩大到整个安大略省。
二是税率增加，从原来的15%增加到20%。
三是缩小退税（rebate）范围。取消了原来的留学生退税和工签退税，只有买房后4年内取得枫叶卡（加拿大永久居留权），才可以申请退税。
适用范围：
安省海外买家税仅适用于住宅，不适用于商业地产、农场、产业用地。如果一块地里面既有商业用途，又有住宅用途，则海外买家税仅适用于住宅部分（其价值需要评估）。
适用的主体：
海外买家税适用的主体有两大类：一是外国公司或个人；二是可征税的信托。信托里面只要有一位信托管理人是外国公司或者个人，这个信托就需要缴纳海外买家税；并且，即使信托里面的信托管理人都具有加拿大身份，但只要受益人当中有一个是外国公司或者个人，也需要缴纳海外买家税。但是，外国买家税并不适用于互惠基金信托，地产投资信托和税法界定的特殊投资性信托（specified investment flow through trust），因为这些信托不是taxable trustee.
谁可以豁免交税：
三类人可以豁免交税：（1）买房时已经通过安大略省移民提名项目the Ontario Immigrant Nominee Program获得提名资格(nominee)；（2）受庇护的难民；（3）配偶有加拿大身份，两人一起登记在产权上并自住。配偶不一定是结婚的配偶，还包括同居三年以上或者有共同孩子的配偶。
另外，土地转让税可以豁免或者推迟的情形，同样适用于海外买家税。比如，配偶之间的转让，不需要缴纳土地转让税，也不需要缴纳海外买家税。
与加拿大本地人一起购买，怎么计算：
假设四个人一起购买一套房子，价值200万加币，每个人25%份额，其中三个人有加拿大身份，只有一个人是外国身份，那么海外买家税并非只适用于该外国人的25%份额。注意，是100%适用，意味着四个人都需要缴纳海外买家税，按照200万计税，合计需缴纳40万的海外买家税。而且，四个人承担连带责任，如果其中一个人不交，其他三位有义务替他交。
税何时交：
在产权交接的当日，从律师信用账户里缴纳。客户需要提前把款项存到律师信用账户里。
交了海外买家税，土地转让费(land transfer tax)还需要缴纳吗？
需要。海外买家税是针对海外买家另外增加的一项费用，其他交接费用正常收取。
退税的具体条件：
（1）自买房之日起四年内获得加拿大永久居留权（如果产权登记在夫妻名下，只要其中一人获得加拿大永久居留权即可申请退税）；
（2）房子产权登记在申请人自己或者自己和配偶名下；
（3）在房子购买后60天内搬入，并自住至提起申请之日或者退税条件满足之日。
申请必须自获得加拿大永久居留权之日起90天内提出。获得加拿大永久居留权的时间并非是您收到枫叶卡的时间，以下两份文件都可以证明您已经获得加拿大永久居留权：
- a Confirmation of Permanent Residence document, signed and dated by an immigration officer, or
- a letter from IRCC advising that the application for permanent resident status is complete, that the individual is a permanent resident of Canada.
不要等收到枫叶卡才去申请退税，否则可能会错过截止日期。
新规何时开始生效？之前签署的合同怎么办？
新规从2022 年3月30日开始生效。法不溯及既往，之前已经签署的购房合同(an agreement of purchase and sale) 或者转让合同（an assignment of an agreement of purchase and sale），按原政策执行。注意，如果在2022年3月29日之前（含本日）签署楼花购房合同，之后将楼花转让（assign）给一个外国居民，该外国居民按新规缴纳海外买家税。
