加拿大未来20年住房危机：2043年人口涨至4650万，这些人去哪里住？

疫情扫荡下，加拿大正在面临严重的住房短缺，这导致全国几乎每个地区的房价都出现了前所未有的上涨。

那么购房者是如何应对的呢？据CTV News近日一篇报道称，现下潜在的购房者正在降低他们的期望。有些人住进了一个不够称心如意的房子；有些人则是离开了自己的社区，搬去了更能负担得起的地区。后者反过来又推高了曾经可负担地区的房价，并在那里开始了同样的循环。

即使需要房屋的加拿大人数量保持在当前水平，也会对未来房市造成巨大的影响。

加拿大统计局估计，在2021年初，加拿大人口刚刚超过3800万。在2018年的一次展望中，该机构估计在中等增长的速度下，到2043年，人口将达到4650万。也就是说，预计在接下来的22年里，人口将增加850万。

大多新增人口不会是婴儿，因为早在2000年之前，加拿大人口增长的驱动力就已经不再是自然增长了，而是移民。

去年《The Lancet》杂志也发布过一项关于加拿大未来移民及人口的研究预测：加拿大将在未来80年内成为更加主要的移民中心，并预测到2100年，加拿大的净移民率将达到世界最高水平，领先于土耳其和瑞典。报告中指出，尽管发展中国家教育系统和生活质量都将有所提高，但是加拿大的整体移民水平将继续增长。到2100年，加拿大可能拥有世界上最高的净移民率。

未来加拿大人该住哪里？

得益于移民的增长，加拿大将在2030年之前取代俄罗斯，成为世界第十大经济体，并一直保持到本世纪结束。移民带来了巨大的经济利益，但是也带来了一个问题——这些人住在哪里？

加拿大虽为世界第二大国家，拥有约1000万平方公里的国土面积，人口密度低，但加拿大有许多领土无法居住，比如山脉、贫瘠的苔原、大片森林等。此外，加拿大还有12%的土地被国家公园和各种保护区覆盖。

而适宜人口居住的地区，研究形成较高人口稠密度，土地的使用量非常大，以至于城市已经没有地方可以继续向外扩张。例如说，温哥华夹在太平洋和山脉之间；多伦多和渥太华因禁止城市扩张的法规而发展成了孤岛；蒙特利尔则本来就是一个岛屿。

渥太华Smart Prosperity机构的执行董事Mike Moffatt表示，在安省，每天大约要失去175英亩的农田，被用于开发。但是，安省有农业用地保护区，比如绿带区。而且一些开发新住宅区域的行为，多会遭到公众及环保注意的反对进而备受政治压力，终被收回。

虽然大家普遍认为大城市是新移民的首选定居地，但事实并非如此——新移民也会在加拿大各地安家。在2019年，加拿大有超过11.7万新移民定居在多伦多，但是这仅占该市人口的1.8%左右。而定居在爱德华王子岛省Charlottetown市的新移民，却占到该市的2.4%，总数几乎和定居在萨省省府Regina市的新移民一样多。

在多伦多市东边，有一个名叫Oshawa的小镇，隶属于大多伦多地区的杜兰区。该地区在过去几十年的发展速度是惊人的。

Oshawa周边的人口暴增，最早发生在1980年代，当时有大批多伦多人涌入。自那以后，虽然增长放缓，但并没有停止。该市依然是去年加拿大增长最快的地区。在过去16年里，Oshawa的人口从33万多，增长到了42万多。

杜兰区的民选主席John Henry说，他预计该地区的人口增长将在未来10年超出预期，并指出该地区在过去5年中大约颁发了4000份住宅建筑许可证。

靠近多伦多只是杜兰区实现人口增长的一个原因。Henry说，人们不仅仅是因为负担能力而搬到这里，这里有绿地，也有通往多伦多的便捷交通。更重要的是，Oshawa、Whitby和杜兰区的其他城镇发展了多元化经济。

他说，能源、汽车制造、医疗保健和教育是当地就业的主要部门，搬到该地区的人很快就会意识到，他们无需通勤到多伦多就可以找到工作。“人们会认识到杜兰区是一个可以实现梦想，抚养家庭的地方。”

独立屋成为最终需求

理论上讲，大城市解决住房问题，可以向上建更高的楼房来创造更多住房，但对想住独立屋的人而言，这并没有多大作用。这从今年独立屋升值之快可窥见一斑。

这些城市在过去10年的建设情况，可以让我们洞悉一二：60%的新住房是公寓，新建独立屋仅占了25%，这就意味着独立屋越来越稀缺，购房者对独立屋的追捧，也将加拿大的基准房价在2020年推高了近15%。

在加拿大，长期以来，中产阶级一直将买房视为最安全可靠的途径，加拿大人的房屋平均面积大，房屋拥有率高于英国、法国、甚至美国。疫情也让拥有更大居住空间的独立屋更受欢迎。

根据彭博社从地产局收集到的数据来看，在去年，多伦多、蒙特利尔、温哥华、和渥太华及其周边的18个社区，独立屋占了总房屋销售的60%之多，而公寓仅占了大约四分之一。

然而根据新建房屋的数据来看，尽管3月份加拿大城市地区的新房开工量创下了记录，但新建独立屋的比例从去年的24%下降到19%。

BMO银行经济学家罗伯特·卡维奇表示，加拿大的新房供应出现了问题，我们不再建造独立屋，但从人口统计角度来看，独立屋才是市场的最迫切需求。

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